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使用貸借

前回は親の土地に子供がマイホームを建てるケースでしたが、今回は親の土地に貸家を所有するケースを考えてみます。

１．２つのケース

①Ａさんのケース

Ａさんは親の土地に自分所有のアパートを建てさせてもらいました。土地は借地権の贈与税課税を受けないように使用貸借で借り受けています。土地はタダで使わせてもらっているのですから、アパートの建築資金は親の援助なしで、なんとか自己資金でまかなうという、Ａさんはどちらかというと律儀な性格です。

②Ｂさんのケース

Ｂさんも親の土地に自分のアパートを所有しています。土地はＡさん同様に親からの使用貸借です。しかしアパートの建物は親自身が建築し、一定期間賃貸していたものをその建物だけをＢさんが贈与を受けたのです。　

Ｂさんの場合、アパートの建築資金は親が負担しており、親から贈与されたときに贈与税は払いますが、自分が建築資金を出すよりかなり安くつくはずです。どちらかというとチャッカリとしたやり方です。

この２つのケースは、結果として親の土地を使用貸借して自分名義のアパートを所有していることで同じなのですが、将来において親の相続が発生したとき、土地の評価に大きな違いが出てきます。

２．貸家建付地の評価

①使用貸借地の評価

使用貸借より土地を貸している場合は、貸していても借地権を認めないのですから、借地権をゼロとして自用地としての評価つまり更地の評価になります。

Ａさんの場合、このアパートの敷地は親からの相続時には、この原則通りに自用地評価になります。

②貸家建付地の評価

一方Ｂさんはどうかというと、Ｂさんだって親の土地を使用貸借していることに変わりありません。しかしＢさんの場合は自用地評価ではなく、貸家建付地としての評価になります。

貸家建付地の評価は次の通りです。

借地権70％、借家権30％とすると、自用地１億円の評価の土地が、21％の2100万円減額され、7900万円の評価になることになります。

上記の算式の借地権割合×借家権割合の部分は「借家人の有する宅地等に対する権利」といわれるものです。

Ｂさんの場合、アパートはそもそも親が建てて、親とアパートの借家人との間で賃貸借契約が締結されています。この契約により親の土地には「借家人の有する宅地等に対する権利」が発生していることになります。建物がＢさんに贈与されてもこの権利はそのまま変更されないで引き継がれるのです。

チャッカリ者のＢさんは律儀なＡさんよりまたしても相続税の上で得をすることになります。